１「譲渡所得は何故ミスが多いのか？」山下太郎氏（国税調査官出身）2025年 2月 14日 勉強会

内　容

国税の立場から見る収用・交換・買換

交換差金が出ていないのに、税金を間違って支払っているケース　申告も不要

上場株式の取得費が分からない場合

譲渡所得はなぜミスが多いのか？

株式異動証明書

古い知識のままだと間違える

判断に迷いがちな譲渡所得税の申告での取り扱い

時価額に20％以上開差がある土地の交換特例の適用

交換特例を適用して申告する場合の時価差額

概算取得費を適用する場合の造成費の取り扱い

概算取得費を適用する場合の相続税の取得費加算

交換特例を適用して取得した土地の取得費

財産分与で取得した不動産の取得費

建物を取り壊して更地を売却する場合の譲渡費用

土地を分筆して一部を譲渡した場合の測量費の計上額

物件の取得時に買替特例を適用しているか不明な場合の確認方法

物件の取得日、譲渡日の契約ベース・引渡ベースの適用

新築分譲マンション取得の場合

固定資産税、家賃の清算をしている場合の譲渡価額

持ち回り保証金がある場合の譲渡価額

相続税の換価分割の場合の譲渡所得の申告者

遺留分を相続財産の土地で支払った場合の譲渡所得の取り扱い

個人へ低額譲渡した場合の取り扱い

土地収用で買取りの申出から6か月以上経って土地を引き渡した場合

土地収用で建物移転保証金と移転雑費等が支払われた場合の5,000万円控除

平成21年・22年に取得した土地の1,000万円の特別控除

２「５０事例 取得費不明と特例 調査が入りやすい譲渡所得」東北篤氏（国税調査官出身）2023年 1月 27日 勉強会

内　容

建物取得費が不明な場合　税務署長・国税調査官の目線解説

農地の売却と譲渡時期

土地の取得費が不明な場合　税務署長・国税調査官の目線解説

譲渡所得の調査は何が問題となるか？

調査官の目線から見た譲渡所得の調査が入る理由は明らか

連年譲渡　税務署は見ている

中間登記省略の土地

親族間取引

支払調書の提出がない

時価相場との開き

縄伸びが大きい

取得費や譲渡費用に疑義

特例適用に疑義

無申告

高額事案

長期短期の誤り

多数の譲渡人が存在

譲渡特例のうち買換え、収用、交換特例

なぜ売ったことが税務署にわかるのか？

特約条項　何千万も金額が変わる

誤りやすい事例

譲渡等が困難な土地　

譲渡所得の基礎項目

収入金額　５事例

取得費　１４事例

譲渡費用　６事例

事業用資産の買換え特例　６事例

収用等の特例　７事例

固定資産の交換の特例　１２事例

収入すべき金額

路線価等による推計等

譲渡経費の考え方

経費のなるものならないもの

相続不動産の管理、譲渡について

所有者不明土地の問題

譲渡所得の特例

相続財産の譲渡特例

居住用特例

交換特例

収用特例　等

収用の実務と注意点

譲渡の時期　引き渡しはいつ？通達に書いていない

譲渡の時期と譲渡価額　長期と短期

同年中に２つの契約をした場合

一の契約に基づく譲渡の分割申告

取得費に算入されない借入金の利子

訴訟費用、取得費、維持管理費用　マンション壁芯面積と登記後の面積どちらを使うか？

代物弁済により取得した土地の取得費の実務

短期譲渡所得の計算上控除する取得費と概算取得費控除

立ち退き料を払って取得した資産の取得費

契約過解除に伴い支出する違約金

ややこしい実務　代償分割により取得した資産を譲渡した場合の取得費

一括して購入した土地の一部を譲渡した場合の取得費

非事業用建物を譲渡した場合の取得費

借地権の取得費　借地権の譲渡に伴う名義書換料

借家権の譲渡所得の計算上控除する取得費

土地についてした防壁、石垣積み等の費用

耕作権を消滅させた後、土地を譲渡した場合の譲渡所得金額の計算　よく間違える

譲渡に伴う取り壊し費用

先の譲渡契約を解除するために支払った違約金

市街地価格指数の是非

地価公示価格の有用性　都道府県地価調査評価とは？相続税評価とは？固定資産税評価とは？

家屋を壊して敷地のみを譲渡しても出来る事例　居住用財産3,000万円の特別控除

居住用財産の一部の譲渡　独立した家屋　社会通念とは？

居住用家屋の取り壊しによる敷地の一部譲渡

居住用家屋を取り壊し、マンションを建築して分譲した場合の税務

居住用家屋の引き家による敷地の一部譲渡

居住用財産を譲渡した場合における敷地面積の扱い　社会通念上とは？

居住用財産の譲渡先の範囲

土地と家屋の譲渡先が異なる場合

一時的に居住の用に供した家屋

居住用財産の特例が使えない場合

居住期間　短期間でも可能な事例

転勤により居所を離れた家屋の譲渡

特例適用年分の選択

居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の譲渡

共有物件の譲渡　法律上の考え方と少し違う

マンションを譲渡した場合

共有家屋とともにその敷地を譲渡した場合

生計一であることが問題となる場合

空き家にしてからの譲渡

他の特例との関係性と注意点

居住用家屋を売却し、その敷地を等価交換した場合

事業用資産の買換えと居住用財産との関係

譲渡所得の収入と経費　他税目と比較して特殊

譲渡所得共通に必要な知識

分離課税の譲渡所得の計算

譲渡所得は、個人の臨時的所得であり、記帳義務がない

３「不動産・株式・ゴルフ会員権・金地金の譲渡と取得費」山本和義氏（税理士）2025年 12月 19日 勉強会

内　容

取得費不明な譲渡　５％以外の手法

不動産を複数所有する場合の注意点

大きな損失　繰り越し控除を受ける場合注意点

売却して損が出た場合　注意点

買換えとの関係性　KSKシステム

金地金の取得費が不明な場合

金の譲渡は申告に関わる

200万円以下の金地金取引は？支払調書が出なくても税務署は把握

金地金は、値上がりしている

取得費をどう計算するか？

路線価地域が倍率地域に変わってる　路線価の事情

固定資産税の路線価は？精度は？

倍率地域でも適正に評価できる

不動産を購入して、契約書が見つからない場合

不動産の譲渡

所有期間の判定と短期譲渡・長期譲渡の区分

譲渡収入金額

取得費

実際の取得費が判明した場合の更正の請求の可否

ゴルフ会員権の譲渡と取得費の計算方法

所有期間が５年以内のもの

所有期間が５年を超える場合

譲渡による損失と実務　

借り入れて購入したゴルフ会員権は？

オープン前に購入した場合は？

預託金の会員権・分割は？

譲渡費用

譲渡所得金額の計算上で生じた譲渡損失

平成２１年及び平成２２年に取得した土地等の特別控除制度と課税の特例

土地建物や株式以外の資産の譲渡

本体と設備部分を分けて説明する場合

古い年代の路線価の調べ方

個人は所得税、法人は法人税が課税されるリスク

取得費不明の場合の実務

取得費を証明する資料がない場合の対応策

一括して譲渡した土地建物の取得価額が不明な場合

土地と建物を一括取得した場合の土地の取得価額の区分

同族法人との間での土地建物の低額譲渡の取り扱い

同族関係者への譲渡にあたっては、適正な時価でなければ思わぬ課税となる

同族法人へ適正な時価をもって譲渡

概算取得費によらず取得費を推計する方法

同族法人との土地建物の譲渡があった場合

土地建物の時価の算定方法

法人税法上の時価

不動産鑑定における時価の注意点

収益還元法だけに基づく鑑定書　空室だらけのアパートの例

地価公示価格をもとに推定・都道府県地価調査

不動産取引情報

相続税路線価から取得費を推計する

譲渡所得金額の計算上控除する取得費

資料の提出方法

取得費不明土地について、概算取得費以外の方法による譲渡所得の申告

建物の未償却残高

譲渡所得の申告実務の注意点

課税される譲渡所得

税務調査が入りやすい譲渡所得

相続開始後の譲渡と譲渡価額

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の課税の特例

長期譲渡所得の課税の特例

短期譲渡所得の課税の特例

損益計算と損失の繰り越し

譲渡損失が出たら？