譲渡所得は、個人課税で調査し、申告の誤りを見つけるのは容易で、調査官側からすると、高額で確実に稼げる税金です。

納税者が選択したものは、取消できません。

特例は非課税ではなく課税の繰り延べです。何十年も遡って課税します。

顧客側に正しい説明が必要ですが、申告誤りや特例の選択誤りが多く見られます。

今回は調査で指摘されやすい譲渡所得と間違えやすい譲渡所得を中心に、解説いたします。

勉強会参加者の声

「早く申告書を出せば、訂正申告になるとは知らなかった」

「特例は、よく勉強しないと、間違えると思った」

「特例は、何十年も遡って調査され、課税されるなんて、びっくりした」

「特例について、よくお客様に説明しないとダメだと思った」

「居住用財産の譲渡は、3000万円控除なので、大きく、不安な要素でもあった」

内　容

税務調査で指摘されやすい譲渡所得

贈与は、譲渡所得の範疇に入る

早く申告すれば、修正申告ではなく、訂正申告になるにも拘らず期限間近に提出する税理士が7割もいる

遅く出した申告書は、5月頃、是正の指示が入り、加算税を取られることもある

特例に関する施行令、通達、税法を、正確に勉強していないと納税者の相談にはのれない

特例を適用すると、20年、50年も遡って課税を追いかける

譲渡所得の調査選別方法

特例の調査は、高額なため、力を入れて調査する

譲渡所得の実地調査が、積極的に行われている理由

事後処理件数が多い（基本的な誤りが多い）

調査で誤りを指摘される典型例・・・不慣れな税理士の例

税理士の失念による申告・・・取引価額を引継ぐものと引継がないものがある

税負担を逃れるために、真実の譲渡価額と異なった契約書を作成する事例

譲渡価額が制限されている特例について、対象土地の一部を贈与することにより、適用を受けようとする事例

譲渡収入金額についての認識が不足している事例

１．税務署の視点と調査対象

譲渡所得の調査は、10日くらいかかる

申告書、譲渡所得の内訳書及び契約書と各種添付資料を確認することで、申告誤りを把握するのは簡単

売買契約書には、税務上、見逃しできない情報が豊富

譲渡に係る登記情報は入手しており、譲渡物件の時価は把握済

譲渡価額と時価との乖離があれば、その解明をするため、調査の対象となる

底地の売買であると推認されていても、売買契約書又は譲渡所得の内訳書で確認できない場合、調査せざるを得ない

取得価額の根拠が不明な事案は、実地調査の対象となる

譲渡費用は、売るために直接要した費用に限られる。弁護士費用、造成費等、明らかに譲渡費用と認められないものの計上がある事案は、調査の対象となる

個人課税であるところに目をつけやすい

譲渡所得は、高額であるため、調査で取りやすい

申告誤りの原因は、税理士が、譲渡所得の基本を知らないことが多い

２．譲渡所得の基本ではあるが、誤りやすい事項

総合課税と分離課税の区分

収入金額

資産の取得時期

取得費

譲渡の日

取得の日

譲渡費用

納税者の選択は、取消できない

３．特例の適用で、調査で指摘されやすい事項

居住用財産の譲渡における特例・・・買主が重要

7つの特例のうち、どれが、納税者に、一番安く適用できるか、の判断が重要

父親の土地に息子が建物を建てる事例・・・特例は、どの場合に、どこまで受けられるか？

居住用だったか、の判定が重要

3000万円控除は、金額が多いので、税務署側も、調査では力を入れる

事業用資産の譲渡における特例・・・買換え特例が成立するには、山がいくつもある

買換えは、申告して終わりではない

収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除

複数回にわたって収用があった場合

A事業が1年目、B事業が2年目にある場合

住所を一度移転し、元の住所に戻す案件の、税務署の調査方法

個人課税部門で、調査する

公共料金だけでなく、近隣や、家族の学校、職場まで調査する

４．申告書を提出する際に気をつけるべきこと

契約書の内容を一通り確認する

納税者に、特例を適用した旨を、よく説明しておくこと

申告書は、早めに提出する

取得の日、譲渡の日、収入金額（売買契約書に書いてある金額だけではない）、取得費、譲渡費用の確認

特例を適用する場合、適用条文は必ず確認し、確定申告書に記載する

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