「間違えたら数千万の評価誤り　減価要因の見つけ方とその評価方法」東北篤氏（2023年 4月 7日）
内　容

写真と図を使った減価要因の見つけ方

容積率は、どれを使うか？

地積測量図だけ見てもわからない　現地に行かないとわからない減価要因複数

間違えると数千万の評価誤り

相続税土地評価における減価要因の見つけ方

2項道路とは？3項道路とは（東京にもたくさんある）？特定行政庁とは？

建築基準法上の道路　評価に最も重要

３０％減価できる減価要因

２０％減価できる減価要因

１０％減価できる減価要因

セットバックできない道　通達に書いてない

がけ地補正により評価した宅地　崖地の方位測定は困難

3項道路はセットバック不要

道路幅員は、評価に重要　L字溝とU字溝

特殊な私道の評価

路線価を付けてはいけない場所に路線価がついてる例　写真解説

造成費で減額できる減価要因

正面路線が建築基準法２項道路のためセットバック減額ができる宅地

道路幅員の見方・・・セットバックの仕方

２項道路かどうか建築基準法を担当する道路担当課以外の部課で確認

建物登記により土地の上に存する権利を判断し、私道評価を行った例

都市計画図により２つの容積率が対象地に存在することが判明した場合

資料や現地調査から見つける減価要因とその評価方法

講師が実際に評価した事例からセレクトし、実務に役立つ事例紹介

評価の際に使用した各種資料の採用適否判断基準について言及

現地調査の必要性と減価要因の発見について解説

法務局の建物図面により私道負担が判明した事例

貸家と貸地所有者30戸が共有する特殊な私道の評価

容積率による減価事例

正面路線が曲線の２項道路に接する宅地　セットバック要する面積を測量した例

現地調査により高低差があることが判明した宅地

文化財建造物である家屋の敷地用に供されている地積規模の大きな宅地の評価

多大な造成費を要する農地

側方路線に設定された路線価を考慮しないで評価した事例

現況に応じた固定資産税評価額が付されていない土地の評価

不動産鑑定評価とは何か?その活用方法

取引事例比較法、収益還元法及び原価法の基礎を解説

不動産鑑定評価を活用できる場合について解説

「124以上の減価補正と判断に迷う土地評価」柴田健次氏（2023年 1月 11日 ）
内　容

路線価が付いているのに路線価で評価してはいけない土地

建築基準法、都市計画法、「道路」「評価単位」「借地権」勉強の重要性

借地権　金額が大きい

自分で道を作らなければいけない　市販のキャドでは対応できない

道路は最も重要　道路調査の方法

42条2項、位置指定、隅切り、私道の評価、道路提供　評価単位はいくつ？

道路の評価方法は２つある　どちらを選ぶか？

通達に書いていない減価要因

地積規模と評価単位　原則もあって例外もある

特定路線価による評価減はどれくらい？

容積率、都市計画法、セットバック、地積規模、一つの土地にいくつもの減価要因がある

指定容積率と基準容積率　容積率算定の仕方　9割の税理士が間違えてる

セットバックを必要とする宅地の評価　なぜ減額するのか？

減価補正のポイント３つとは？

特定路線価か？路地状敷地か？どちらが正確な減額か？

無道路地が適用できる場合と適用できない場合

騒音グレーゾーン　線路から何メートルまで認められるか？

土壌汚染

高低差はどれくらいで減価要因となるか？時価とは何か？

減価補正の方法

路線価の補正

路線価の付されていない道路に接する土地の評価

特定路線価を設定して評価する方法

無道路地の減価補正　陰地はどこになるか？

評価上の区分により無道路地が生じる場合

法定外通路に接面する場合

不整形地の補正

計算上の奥行距離を基として評価する方法

近似整形地を基として評価する方法

差し引き計算による方法

区分した整形地を基として評価する方法

不整形地としての評価を行わない場合

想定整形地の取り方

行政法規　都市計画法　建築基準法

建ぺい率と容積率　容積率の異なる地域にわたる宅地の評価

都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価　地積規模の大きな宅地

借地権か？賃借権か？地上権か？

権利による減価が認められない場合

貸家建付地　農地の評価

倍率地域内にある市街地農地の評価

農地の貸借　市街化区域外の農地の貸借　市街化区域の農地の貸借

雑種地の評価　通達に定めのない評価

利用価値が著しく低下している宅地の評価　地下埋設物がある土地の評価

庭内神しの敷地

「見逃すと怖い減価要因と通達では分からない評価減」徳元康浩氏（2023年 3月 14日）
内　容

行政法規の諸規制から読み解く、現場実務から見た不動産の減価要因

通達評価を行う際の注意点　一見、問題が無さそうな土地が、調べていくと、複数の減価要因がある

いろいろな資料を集めて、いろいろな角度から見る

事例から学ぶ「減価要因の見つけ方」最初に路線価から評価すると、間違える　机上での評価の危険性

事前調査でわかること

適正な時価のために必要なこと　隅切りと、正確なセットバック

通達と、実際の取引実務は大きくかけ離れる　不動産の価格形成要因

路線価が付されているから、建築基準法上の道路か？

役所調査をしないと分からない減価要因　知っておかなければいけない行政法規の諸規制

特定行政庁が指定する角地か？　通達の枠組に囚われず評価実務の大枠から通達の規定を俯瞰する

都市計画法（用途地域、防火規制）区域区分　

都市施設　建築基準法（建築基準法　第42条、43条）

道路の定義　敷地等と道路との関係　

容積率　建蔽率　道路法

想定実例で見る見逃すと怖い減価要因　

都市計画法関連　建築基準法関連

知っておくと実務勘の幅が拡がる行政法規の諸規制　土壌汚染対策法

下水道法　環境確保条例

文化財保護法　周知の埋蔵文化財包蔵地

電気事業法　高圧線下地　宅地造成等規制法

河川法　土砂災害防止法　都市再生特別措置法　大深度地下の公共的使用に関する特別措置法

不動産登記法

借地借家法　通達上の土地評価で間違えたら致命的なこと　

評価単位　

道路の判定　地積規模の大きな宅地　不動産の価格決定要因として何が大事なのか

見逃してはいけない近年の行政法規の改正点

相続税路線価と固定資産税路線価との比較

減価要因を学ぶことで、土地評価が大幅に下がる

容積率の正確な出し方

路線価が付いているのに、路線価で評価してはいけない土地

不動産鑑定士に依頼をする前に評価単位の勉強が必要　評価単位が間違ってると全て間違ってる

建築基準法上の道路　都市計画法による減価要因　道路の重要性　道路の調査が最初　正確な時価