「誤りが多い雑種地評価　実務編」沖田豊明氏（2023年 5月 26日）
内　容

当初申告で地積規模と駐車場整地費が抜けていた事例

写真・図解説評価上の留意点（誤りやすい点）雑種地評価は例外が多い

斟酌割合50％、30％の適用判断　間違いやすい雑種地評価事例

雑種地は周辺の地目の価額に影響する

市街化区域内の雑種地評価　宅地として利用するには？

月極駐車場　造成費控除できるか？

ゴルフ場用地の評価　ゴルフ場用地に貸している土地の評価

地価は山林→原野→田→畑→雑種地→宅地の順

評価単位　一団の雑種地　必ずしも一筆とは限らない

利用の単位　未利用地は？

近傍地比準価額方式の評価上の留意点

2以上の地目の土地が同一人に一体として利用されている場合の評価

ゴルフ練習場　スーパーマーケット用地

誤って倍率で評価している事例

形状、地積の大小及び位置の関係から地目の異なる土地を一団評価

500㎡以上の土地で建築基準法上の道路幅員４ｍ未満

宅地比準による雑種地（現況：駐車場として利用）

宅地比準による雑種地（現況：資材置場として利用）

宅地比準による雑種地（現況：グランドとして利用）

周辺が畑の中にある雑種地

市街化調整区域内における主な宅地の分類及び法的規制の違い

評価対象地上に、高圧線があり、地役権が設定されている場合

財産評価通達によって評価することが著しく不適当と認められる土地

固定資産税評価額に宅地としての倍率を乗じて評価している場合が多い

登記簿地目と課税地目が異なる場合

固定資産税は1月1日、相続税は相続発生時現況を必ず確認する

調整区域の評価を極めるには固定資産税の評価も極める必要がある

固定資産税は適正な評価がされていないケースが多い

現状と、実務上における、宅地か？雑種地か？の判断方法

雑種地は、現地を見ないと必ず間違える

インターネットによる現地写真は何年前か？

同じ共有者ごとに評価する

市街化区域内の駐車場　税法上の実務処理の違い

宅地と雑種地と畑が、入り混じっているケース

財産評価基本通達における評価

評価の知識不足、現地調査漏れが原因で評価減がされていない事例

田んぼからの近傍地

テニスコートの評価

時価で申告した事例

駐車場として貸している場合（自用地の駐車場と賃借権の駐車場の違い）

資材置き場として貸している場合

複数の利用がなされている場合

相続時に一体利用している場合

市街化調整区域内の雑種地の評価

評価方式と倍率方式

農地比準と山林比準と原野比準と宅地比準

特例を使用していなかった事例

「通達に載っていない農地と雑種地評価」東北篤氏（2021年 9月 10日）
内　容

農地と雑種地評価のアドバイスができない事務所は「相続が得意」とは言えない

農地と雑種地評価がわからなければ、土地評価はほとんどわかっていないのと同じ

傾斜をどれくらい出せるか、整地費をそのくらい計上できるか、で評価が大幅に違う

評価誤りは、税理士の責任

納税猶予の手続きと説明ができないとダメ

税理士次第で、税額が3倍も違う

農地の納税猶予

納税猶予とは、税金の免除とほぼ同じ

納税猶予を受けられるだけで、1,000万くらい税金が違う　生産緑地だけが、納税猶予ではない

納税猶予を受けられる土地と受けられない土地

納税猶予を受けられたら、正面路線から４０％以上、税金が下がる

納税猶予を受ける場合の注意点

宥恕規定はない

納税猶予を途中で否認されると、大変なことになる

納税猶予の受け方と手順

納税猶予を受けてから提出しなければいけない資料

納税猶予適用の可否　写真を使って複数の事例を解説

農業委員会が現地確認に臨場した時の対応

通達に書いていない農地の評価

農地法と通達の違い

農地は境界がわからない

通達には、ほとんど書いていない

造成費を高く出せれば、税金は下がる

農地は必ず整地費がかかる

農地は地盤改良費がかかる

宅地造成費の計算表

土盛りの出し方

擁壁の出し方

正面路線価３９％の評価事例

正面路線価７０％の評価事例

無道路地の評価　どれだけ税金が下がるか？実態

ほとんどの税理士は「傾斜」を知らない

市街化周辺農地とは？

中間農地とは？

税理士試験に農地法は無い

第1種農地と第2種農地と第3種農地と甲種農地の違い

地籍規模の大きな宅地に準じた農地の評価

農地の評価は、一番難しい

雑種地と思っていたら、農地だった評価事例

生産緑地は農地のうちのわずか０．３％

買取申し出ができる時に５％を忘れる

通達に書いていない雑種地の評価

一見、駐車場のみ、と思われる土地

形がわからない場合は形を作らなければいけない

貸家建付地と雑種地が入り混じっている土地評価

他人に一部無償で貸した土地がある場合の一体評価

宅地だと思っていたら雑種地だった評価事例

雑種地の測り方と作図の仕方

正確な地図がないので、通達にたどりつかない

貸雑種地の評価

私道がある場合

ゴルフ場の評価

地目別評価の具体事例　写真解説

しんしゃく割合５０％の根拠

しんしゃく割合３０％で評価する根拠

しんしゃく割合0％は、現在でも存在するか？

利用単位の不明な雑種地

無道路地は、たったの２％しか評価減できない

税法や通達が書いていない実務的な評価方法

山、がけ地など、特殊な土地の評価事例

税務で評価するか？鑑定で評価するか？の判断

写真や図を用いた、わかりやすい解説

通達に載っていないことを、どのように評価するのか？

通達は、評価に必要な資料すべてが完璧に揃っている状態で、作られている

本や通達を読んでいるだけの専門家の話を聞いても、実務では、ほとんど役に立たない

「減額できる土地評価　造成費・高低差・雑種地」下崎寛氏（2022年 7月 22日）
内　容

市街化区域の駐車場、市街化区域の資材置き場、市街化調整区域の雑種地傾斜があるのに造成費を引いてないケース

高低差は、路線価に本当に反映されているか？

市街化区域宅地高低差　市街化区域駐車場高低差　高低差はとれないが造成費が引けるケース

市街化区域雑種地高低差　市街化区域畑高低差

高低差の評価ポイント

税務署に土地減価を主張する場合、当初申告ですべき　6項を受け今後の土地評価

鑑定評価額と相続税評価額との価格差　鑑定評価書を活用すべき時　裁判所に鑑定を依頼できる

相続税評価と鑑定評価は、なぜ乖離が生じるのか？収益価格、積算価格はどのように出しているか？

高低差・傾斜や造成費の正しい求め方　傾斜は何度で、造成費を引くことができるか？写真解説

下﨑寛先生お手製わかりやすいチェックシート　市街地雑種地・市街地農地・市街地山林

市街化区域であっても、開発不可の場合

傾斜のある農地の評価の出し方

正確な土地評価をするのに必要なデータのとり方と活用方法

評価通達における土地建物の評価の問題点

造成費を引かないと、更正の請求でひっくり返される

墓地の評価減と固定資産税　取引価格と賃貸物件に影響があるか？墓地を理由に売買契約に至らなかった場合

土壌汚染による評価減

農地の納税猶予、特定生産緑地を継続するかの判断とアドバイスは、今が重要

鑑定を主張する場合は、更正の請求では、なかなか認められない

市街化区域の雑種地の評価の仕方

傾斜の測り方

整地費を引いていないケースが多い

雑種地の造成費の出し方

東京国税局の造成費の計算根拠

アスファルト舗装は整地されているか？

減価できるのに減価していないケース

市街化調整区域の雑種地の評価の考え方

宅地比準か農地又は山林比準かの判断のポイント

市街地農地の評価で傾斜造成費を引いていないケースが多い

市街地農地の造成費

宅地比準か農地比準の考え方

市街地山林の評価

純山林の判定の仕方

山林部分と平坦部分がある山林の評価の仕方

固定資産税評価をチェックする　家屋の固定資産税評価　建物の時価の判定

騒音についても、固定資産税評価を活用する

騒音について固定資産税評価で減価している

固定資産税評価では墓地の減価はない

購入したマンションの土地建物区分の方法

階層別効用比の活用ができる最近の土地

建物区分の裁決・判決の検討雑種地の造成費をどう考えるか？

借地権・底地の評価

普通地代の評価

借地権割合の評価

評価通達6項の時価課税　評価通達6項の問題点